Calcular la cuota de una hipoteca

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

• cuota: lo que pagas cada mes.
• C: capital prestado.
• i: interés mensual, el TIN anual / 12 en tanto por uno (3 % → 0,0025).
• n: número de cuotas, los años por 12.

Es el sistema francés, el habitual en España y Latinoamérica: la cuota es siempre la misma, pero al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital.

Tabla de cuotas al 3 %

Cuota mensual según el importe y el plazo, con un TIN del 3 %:

Cuánto cambia la cuota con el interés

Una hipoteca de 200.000 € a 30 años con distintos tipos de interés:

Medio punto de interés más son decenas de miles de euros al final de la hipoteca: compara ofertas por la TAE.

Ejemplos resueltos

Cuánto dinero necesitas ahorrado

Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor). El 20 % restante y los gastos e impuestos de la compra, que suman otro 10–12 % del precio, tienen que salir de tus ahorros. Para un piso de 200.000 €, eso son unos 60.000 € entre entrada y gastos. Calcula el máximo que puedes pedir con cuánta hipoteca puedo pedir.

Qué gastos paga cada uno (España)

• El banco: notaría de la escritura de hipoteca, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca (Ley 5/2019).
• Tú: la tasación, el impuesto de la compra (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en obra nueva) y la notaría y el registro de la compraventa.

Fija, variable o mixta

• Fija: el interés no cambia; sabes siempre lo que pagas.
• Variable: euríbor más un diferencial; la cuota se revisa cada 6 o 12 meses.
• Mixta: fija unos años y variable después.

Para una hipoteca variable, usa como TIN el euríbor actual más el diferencial: la cuota será la de ese momento.

Amortizar antes: ¿reducir cuota o plazo?

Si adelantas dinero, el banco te deja elegir. Reducir el plazo ahorra más intereses, porque dejas de pagar los años finales. Reducir la cuota alivia cada mes, pero ahorra menos. La comisión por amortizar antes está limitada por la ley de crédito inmobiliario. Compara las dos opciones con la calculadora de amortización anticipada, y los impuestos de la compra con la de gastos de compra de vivienda.

¿Quieres ver el cuadro de amortización mes a mes o comparar plazos e intereses? En la calculadora financiera escribes el capital, los años y el interés y ves cada cuota partida en intereses y capital, con un gráfico por años.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Banco de España: Portal del Cliente Bancario
• Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)

Revisado en septiembre de 2026.